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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第188號
原　　　告　曾00
訴訟代理人　許博森律師
複代理人　　陳00
被　　　告　陳00
訴訟代理人　

高烊輝

律師
上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於99年11月8 日言
詞辯論終結，判決如下：
    主  文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
    事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)、原告本與友人合資以從事土地開發、工程承包等為業，後於
    民國98年6 、7 月間接獲王00電話，表示其受委託處理臺
    北縣淡水鎮○○○段000-00地號土地（以下簡稱系爭土地）
    ，於98年12月17日在陳00律師見證下簽定土地買賣契約書
    （下稱系爭買賣契約），約定價金新臺幣（下同）2,300 萬
    元，原告並於現場交付王00面額為1,500 萬元且經原告背
    書之支票1 紙（發票人為游00，付款人為合作金庫商業銀
    行大橋分行，發票日為98年12月16日，支票號碼為CJ000000
    0 號）。然在系爭買賣契約書簽訂之後，原告一直催促王0
    0連繫被告，請其依約交付相關文件辦理過戶事宜等，然均
    未獲回應。原告遂於99年1 月8 日，以臺北光華郵局第13號
    存證信函，催促其於函到10日內，備齊辦理土地移轉登記所
    需文件，交付原告所指定之地政士辦理過戶。後被告竟於99
    年1 月22日以存證信函表示否認王00之代理權等，爰依系
    爭買賣契約第1 條、第6 條及民法第345 條、第348 條請求
    被告移轉登記系爭土地。
(二)、對被告抗辯之陳述：
  1.王00為有權代理，買賣契約效力對本人即被告發生效力：
  

本件買賣契約締結之前，被告之代理人王00即已檢附相關
    文件，足信其確有被告合法授權。甚者，原證4 之委託書為
    被告所用印親簽，此為被告所不否認。被告未能舉證遭王0
    0詐欺所致，且已逾越1 年之除斥期間，不能主張撤銷。系
    爭土地在未經王00排除侵害並整合前，乃為既成巷道，供
    他人使用，並無價值可言。今王00整合成功，被告為感謝
    王00之辛勞，故允以略低於公告現值之售價1,600 萬元，
    授權給王00出售，而享有中間差價之利潤作為報酬等，亦
    符常情。
  

授權書記載「出賣系爭土地」一事由王00代理為之，並授
    權「底價1,600 萬元」，即可解為本件土地買賣之價金，若
    超過1,600 萬元者，則毋需另由被告同意或承認。被告空言
    「保留對土地買賣價格之最後決定權等」，顯然無據。王0
    0有得到被告之合法授權（在終止授權之前），其在授權範
    圍內（即總價1,600 萬元以上），可全權代理為買賣事宜，
    就本件王00以2,300 萬元總價出售系爭土地給原告，其自
    為適法代理。
  

退步言之，被告與王00間縱有土地總價決定權之保留，但
    依民法第107 條規定代理權之限制不得對抗善意第三人。
  2.被告並未提出證據證明王00與原告間為通謀虛偽意思表示
    ，衡諸常情，支票存款戶內餘額甚少，通常於持票人提示兌
    現時方將款項存入，僅以游00支票款戶內餘額不足，不足
    以認定系爭支票並無兌現之可能。
  3.王00為被告之適法代理人，且已自原告處收受系爭1,500
    萬元之支票，其法律效果自歸屬於被告。就原告而言，本件
    系爭買賣契約總價款中，已清償1,500 萬元，尚餘尾款800
    萬元；被告自無從請求本院為給付土地總價款2,300 萬元之
    對待給付判決。
  4.本件買賣價金之給付，當事人間另有約定，並無同時履行抗
    辯之適用。
(三)、聲明：
  1.被告應將坐落於臺北縣淡水鎮○○○段0000-0000 地號，面
    積356 平方公尺，權利範圍全部之土地移轉登記為原告所有
    。
  2.訴訟費用由被告負擔。
  3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
(一)、王00與原告間並無簽定系爭買賣契約之真意，為通謀虛偽
    意思表示，系爭買賣契約無效：
  1.被告與林陳00於97年10月30日共同簽委託書給王00，經
    過1 年多，王00並未找到買主，被告於98年12月3 日寄發
    臺北大同郵局字第569 號存證信函給王00，因被告不諳法
    律，疏未表達於函到之日終止委任關係，而表示函到起15日
    終止，而王00於13個月內未尋覓一個買主，卻於15日內找
    到原告購買系爭土地，簽署系爭買賣契約時點甚為可疑。
  2.原告雖交付第一期價金之系爭支票給王00，然上開支票帳
    戶於98年11月5 日曾有退票紀錄，理由為60萬元存款不足，
    發票人游00該帳戶自98年12月16日至98年12月30日為止，
    存款餘額為0 元，顯然原告交付之第一期價金支票1,500 萬
    元並無兌現之可能，原告簽署系爭買賣契約之時並無給付價
    金之真意。
(二)、原證4 之委託書係被告遭王00詐欺所簽署，被告依民法第
    92 條 、第93條規定撤銷意思表示：
  1.當初因為王00稱急需資金代為處理系爭土地，為取信金主
    故必須於委託書上載明高於1,500 萬元之借貸款項之授權額
    度，故被告簽署上開文件，由王00於98年1 月20日代理被
    告向第三人莊00、陳00借款。
  2.系爭土地公告現值超過1,700 萬元，被告不可能低於公告現
    值之價格委託王00出售，且王00並未在簽訂系爭買賣契
    約書提示原證4 之委託書給原告、見證律師等人，顯然王
 00知悉原證4 之委託書係作為被告委託王00代為向金主借
    貸之用。
  3.被告於接獲原告起訴狀後方知上開詐欺情事，且原告並非善
    意第三人，被告以99年9 月20日答辯狀作為撤銷受詐欺之意
    思表示。
(三)、被證2 之委託書雖為真正，但被告未授權王00得自行決定
    土地總價，王00逾越代理權簽定系爭買賣契約，對被告不
    生效力：
    受委任而為不動產之出賣及設定負擔，必須經特別授權，如
    僅是泛稱全權代理，應認定未受特別委任。被證2 之委託書
    僅蓋括載明「全權代理」買賣等一切事宜，並未授權王00
    得以自行決定多少金額或從中抽取多少比例之佣金，被告僅
    委託王00全權處理買賣事務性質，被告仍保留系爭土地買
    賣價格之最後決定權。被告並未授權王00得以1,600 萬元
    之價格出售系爭土地，且王00從未告訴被告或被告女兒已
    尋覓買主或將買賣價金與被告確認，且未告知被告已簽署系
    爭買賣契約。王00逾越代理權之行為應屬無權代理，被告
    不予承認，因此系爭買賣契約對被告不生效力。
(四)、退步言之，縱認王00為有權代理被告與原告簽定系爭買賣
    契約，且非通謀虛偽意思表示，被告主張同時履行抗辯：
    原告原先欲交付第一期款1,500 萬元之系爭支票，王00未
    交付給被告，且系爭支票顯無兌現之可能，故如認王00未
    逾越授權得以全權代理被告簽署系爭買賣契約，即系爭契約
    對被告有效，被告主張原告需給付2,300 萬元給被告，被告
    始需將系爭土地移轉登記給原告。
(五)、聲明：
  1.駁回原告之訴及假執行之聲請。
  2.訴訟費用由原告負擔。
  3.如受不利益判決願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、不爭執事項（見99年11月8 日言詞辯論筆錄，並為部分文字
    修正）：
(一)、系爭土地為被告原有應有部分6 分之5 ，林陳00應有部分
    6 分之1 ，被告於98年1 月向林陳00購買應有部分，現全
    部為被告所有（本院卷第12頁）。
(二)、97年10月12日原告出具委託書給王00、李00，表示全權
    委託王00代為處理系爭土地完整使用並排除一切損益（本
    院卷第43頁）。
(三)、97年10月30日被告、林陳00出具委託書委託王00全權代
    理系爭土地買賣等一切事宜（本院卷第44頁）。
(四)、97年12月23日被告與林陳00共同出具委託書給王00，表
    示同意以1,600 萬元之總價金全權委託王00代理系爭土地
    之買賣（本院卷第14頁）。
(五)、98年1 月20日王00代理被告向莊00、陳00借貸，並辦
    理抵押權設定（本院卷第55頁至第57頁）。
(六)、被告於98年12月3 日寄發存證信函給王00，表示自97年10
    月30日委託王00出售系爭土地後迄今13個月未完成買賣之
    委託，收受該函起15日終止委任關係，並要求返還委託書（
    本院卷第59頁至第60頁）。
(七)、王00於98年12月17日代理被告與原告至陳00律師處，就
    系爭土地簽署系爭買賣契約書，約定買賣價金2,300 萬元，
    並收受1,500 萬元之支票（發票人為游00、票據號碼為CJ
    00000000、付款人合作金庫商業銀行大橋分行、發票日為98
    年12月16日）（本院卷第108 頁至第114 頁），並由陳00
    律師通知被告。
(八)、被告於98年12月25日以臺北大同郵局第600 號存證信函通知
    陳00律師，表示買賣總價金未告知本人同意，價金偏低無
    法接受承認（本院卷第116 頁至第117 頁）。
(九)、王00於98年12月25日以桃園南門郵局第1548號存證信函通
    知被告領取1,500 萬元之支票（本院卷第118 頁至第120 頁
    ）。
(十)、游00合作金庫商業銀行大橋分行0000000000000 帳戶98年
    12 月16 日起至98年12月30日之存款為0 元，98年11月5 日
    60萬元之支票因存款不足而退票，迄今餘額為0 元（本院卷
    第165 頁至第168 頁）。
四、本院得心證理由：
    兩造爭執事項即為98年12月17日王00代理被告所為之系爭
    買賣契約是否為通謀虛偽意思表示？王00代理被告與原告
    簽約是否為有權代理？是否有表見代理之適用？97年12月23
    日之委託書被告是否陷於錯誤而簽發，是否得撤銷？97年10
    月30日之委託書是否已有特別授權？經查：
(一)、按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直
    接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而
    向其代理人為之者，準用之。」「受任人受概括委任者，得
    為委任人為一切行為。但為左列行為，須有特別之授權：一
    、不動產之出賣或設定負擔。二、不動產之租賃其期限逾二
    年者。三、贈與。四、和解。五、起訴。六、提付仲裁。」
    民法第103 條、第534 條分別定有明文。次按「被詐欺而為
    意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷
    其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事
    實，負舉證之責任。本院著有44年台上字第75號判例。本件
    被上訴人既依民法第92條第1 項之規定，撤銷其所為意思表
    示，即應就上訴人如何欲被上訴人陷於錯誤，故意示以不實
    之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任。乃原審竟
    就上訴人久之抗辯係如何不實而為審認，進而推斷被上訴人
    之主張為可採，不惟與舉證責任分配之原則有所違背，抑且
    與論理法則不相符合。」最高法院72年度台上字第3526號判
    例要旨可參。
(二)、王00有權代理被告簽訂系爭買賣契約書：
  1.被告固不否認簽署97年12月23日之委託書（即原證4 ，本院
    卷第14頁），委託書內容「立委託書人陳00、林陳00所
    有坐落於臺北縣淡水鎮○○○段000-00地號同意以新臺幣1,
    600 萬元之總價額全權委託王00代理買賣等一切事宜，唯
    空口無憑，特立此委託書無訛。此致王00先生收執。」被
    告辯稱乃係遭王00詐欺所簽署，此為原告所爭執，自應由
    被告負舉證責任。被告以系爭土地之公告現值超過1,700 萬
    元因而不可能以該總價委託，只是為辦理貸款而為取信金主
    填寫超過1,500 萬元之價額等語。衡情，貸方於借貸當時，
    斟酌之重點應為借方之清償能力、信用、有無提供擔保等事
    項，如被告願意提供土地擔保，貸方自應斟酌土地現況價值
    等決定是否借貸及借貸多少金額，地主片面出具出售價額並
    不能以此取信貸方，被告辯稱出具97年12月23日之委託書係
    為辦理貸款，核與社會常情不符，王00如何以此說詞詐騙
    被告。又被告以委託書上記載總價1,600 萬元金額過低，不
    可能以此金額委託出售云云，然依據證人王00所陳，系爭
    土地原先遭人佔用，被告委託王00處理，且依證人王00
    提出之陳情函，於98年11月3 日仍向臺北縣政府工務局陳情
    中華電信中央機房占用系爭土地部分，是系爭土地之公告現
    值雖有1,700 萬元之譜，但是由於有遭人佔用、地上物等問
    題，該等問題何時能解決，乃未知之數，是實際上交易價格
    多少未必如同公告現值。況且，價格高低牽涉到客觀、主觀
    因素，亦有急需用錢而願意低價出售者，王00並證稱被告
    以較低底價委託出售，其中差價讓王00取得是被告為酬謝
    其處理系爭土地之問題等，亦非無可能，是單單以委託書出
    售價格為1,600 萬元一節難以遽認被告係遭詐欺。
  2.再者，另依97年10月30日之委託書「立委託書人陳00、林
    陳00所有坐落於臺北縣淡水鎮○○○段000-00地號共同意
    委託王00君全權代理買賣等一切事宜，唯空口無憑，特立
    此委託書無訛。此致王00先生收執。」（本院卷第44頁）
    ，是被告已就系爭土地全權授權王00代理買賣，就特定不
    動產，並特定事項已有書面特別授權。
  3.被告於98年12月3 日寄發存證信函給王00表示因全權委託
    王00出售系爭土地，然迄今13個月未達成土地買賣，為維
    護權益，告知王00於收受15日終止委任關係，此有存證信
    函在卷可按（本院卷第59頁），惟系爭買賣契約於15日內即
    98 年12 月17日簽訂，仍在王00有權代理期間所為。
(三)、王00與原告就系爭土地買賣契約書為通謀虛偽意思表示而
    無效：
  1.按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
    無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱
    藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」「代
    理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫，或明知
    其事情或可得而知其事情，致其效力受影響時，其事實之有
    無，應就代理人決之。但代理人之代理權係以法律行為授與
    者，其意思表示，如依照本人所指示之意思而為時，其事實
    之有無，應就本人決之。」民法第87條、第105 條分別定有
    明文。
  2.原告以系爭支票1,500 萬元作為第一期買賣價金之給付，然
    發票人游00於98年11月5 日因60萬元支票存款不足而跳票
    ，業如不爭執事項(十)所述。原告雖辯稱因為他人借用支票，
    但他人未交付金錢，所以故意讓該支票不獲兌現云云。然而
    ，商業交易極為重視信用，尤其票據流通重視票據過往紀錄
    ，一旦有退票記錄，不但有債信不佳之印象，甚至可能導致
    銀行收縮融資，導致資金週轉不靈，而經營事業，資金流通
    最為關鍵，偌大企業亦可能因一時周轉不靈而倒閉，是原告
    與其投資人游00既然自稱從事不動產投資、工程等商業活
    動多年，豈可能僅因區區60萬元之金額造成債信不良，影響
    信譽，尤其給付系爭買賣契約價金，賣方可能會向銀行照會
    系爭票據債信如何，原告如有給付之真意，焉有可能於98年
    12月17日交付剛有退票紀錄之支票。且游00上開支票存款
    帳戶內，98年12月16日至98年12月30日止，存款餘額為0 元
    。又原告提出游00合作金庫商業銀行大橋分行活儲帳戶，
    於98年11月、12月間均無充足款項足以支付系爭支票款項。
    1,500 萬元並非小數目，如有支付能力應有相當之現金或資
    金計畫，原告均未提出說明，再者，上開60萬元支票迄今仍
    未註銷退票紀錄，難認游00或原告有支付1,500 萬元之能
    力。
  3.王00於接獲被告寄發存證信函表示收受存證信函起15日後
    終止委任關係，自被告出具委託書給王00到98年12月3 日
    之終止委任之存證信函，長達13個月期間，王00並未找到
    買主，但於接獲終止委任關係存證信函短短數日內，立即找
    得買主，時間點已有疑問，又原告未能提出有支付買賣價金
    之資力證明，反之，原告用以支付買賣價金之系爭支票於98
    年12月16日顯無兌現可能。再者，被告否認王00有告知找
    到買主，是由陳00律師代為通知，是系爭買賣契約之過程
    、時間甚為可疑，且原告並無充足資力購買系爭土地，顯無
    買賣真意，是王00與原告為通謀虛偽意思表示，因此系爭
    買賣契約無效。
五、王00與原告就系爭土地之買賣契約為通謀虛偽意思表示，
    依民法第87條規定為無效，故依買賣契約之法律關係訴請被
    告移轉登記系爭土地即屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁
    回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經
    審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此
    敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
    如主文。
中    華    民    國    99    年    11    月    22    日
                  民事第二庭  法  官  絲鈺雲
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不
命補正逕行駁回上訴。
中    華    民    國    99    年    11    月    24    日
                              書記官  林玫熹


~~資料來源:司法院網站<法學資料檢索系統>